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Investir avec le statut de Loueur Non Professionnel (LMNP) :
Les avantages Fiscaux Dévoilés
Si vous envisagez un investissement immobilier, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut s'avérer une option particulièrement avantageuse sur le plan fiscal. Que vous optiez pour une résidence services dédiée aux seniors ou aux étudiants, ou pour des appartements meublés dans une résidence classique, les bénéfices pour le propriétaire sont nombreux. Cet article met en lumière les caractéristiques fondamentales de ce statut à part entière, expliquant pourquoi il suscite un intérêt croissant.
Présentation du Statut de LMNP
1.1. Définition de la Location Meublée Non Professionnelle
Le statut de LMNP existe depuis 1949 et vise à offrir une optimisation fiscale significative aux investisseurs en biens meublés. Reconnu comme une niche fiscale, il attire des profils d'investisseurs variés, indépendamment de leur âge ou de leur patrimoine immobilier. En résumé, le LMNP permet de devenir propriétaire d'un bien meublé tout en bénéficiant de revenus locatifs défiscalisés. Cette catégorie s'applique uniquement à la location de logements meublés, avec des revenus ne devant pas dépasser 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus globaux annuels.
1.2. Conditions pour se Déclarer en LMNP
Ouvert à tous les contribuables français, le statut de LMNP attire particulièrement ceux qui envisagent de préparer leur retraite avec des revenus locatifs réguliers. Cet investissement, conçu pour être conservé à long terme, est encadré par l'article 155 IV du Code Général des Impôts. Il requiert la déclaration de tous les revenus issus de l'investissement dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est important de noter que le statut LMNP est incompatible avec celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP), et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an pour rester dans le cadre du LMNP.
2. Avantages Fiscaux de la Location Meublée Non Professionnelle
L'investissement en LMNP offre une fiscalité avantageuse, notamment grâce à la possibilité d'amortissement.
2.1. LMNP et Amortissement du Bien
Le statut de LMNP propose des avantages fiscaux uniques, notamment la possibilité d'amortir le bien sur une longue période. L'amortissement permet de déduire la perte de valeur annuelle de l'investissement en fonction de son usure et de son usage. De plus, le LMNP permet de déduire intégralement les charges liées à la gestion et aux intérêts d'emprunt, avec la possibilité de récupérer la TVA. Être loueur LMNP offre également la possibilité d'amortir les équipements et les meubles en se basant sur leur valeur d'usage.
2.2. Régimes Fiscaux du Statut LMNP : Micro-BIC et Régime Réel
En tant que LMNP, le choix entre les régimes fiscaux micro-BIC et réel est possible en fonction de la situation. Le régime micro-BIC permet une déclaration simple avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, mais le régime réel simplifié peut être plus avantageux dans certains cas. Le régime réel offre la déduction réelle des charges, réduisant ainsi l'assiette imposable. Bien que plus complexe administrativement, le régime réel simplifié est souvent plus avantageux. Il est recommandé de consulter un professionnel du secteur, comme Altarea Gestion Immobilière, pour une gestion optimale.
Avantages Fiscaux de la Location Meublée Non Professionnelle**
L'investissement en LMNP offre une fiscalité avantageuse, notamment grâce à la possibilité d'amortissement.
#### **2.1. LMNP et Amortissement du Bien**
Le statut de LMNP propose des avantages fiscaux uniques, notamment la possibilité d'amortir le bien sur une longue période. L'amortissement permet de déduire la perte de valeur annuelle de l'investissement en fonction de son usure et de son usage. De plus, le LMNP permet de déduire intégralement les charges liées à la gestion et aux intérêts d'emprunt, avec la possibilité de récupérer la TVA. Être loueur LMNP offre également la possibilité d'amortir les équipements et les meubles en se basant sur leur valeur d'usage.
#### **2.2. Régimes Fiscaux du Statut LMNP : Micro-BIC et Régime Réel**
En tant que LMNP, le choix entre les régimes fiscaux micro-BIC et réel est possible en fonction de la situation. Le régime micro-BIC permet une déclaration simple avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, mais le régime réel simplifié peut être plus avantageux dans certains cas. Le régime réel offre la déduction réelle des charges, réduisant ainsi l'assiette imposable. Bien que plus complexe administrativement, le régime réel simplifié est souvent plus avantageux. Il est recommandé de consulter un professionnel du secteur, comme Altarea Gestion Immobilière, pour une gestion optimale.
Deux catégories d'investissements sont possibles en LMNP : la location sous conditions et la location en résidence de services, cette dernière étant la plus courante.
#### **4.1. Les Résidences Services en LMNP**
Pour répondre aux critères du LMNP, les résidences services doivent inclure le logement, les meubles, et les services nécessaires. Les résidences étudiantes, pour seniors, de tourisme, et d'affaires sont autant d'options possibles, offrant divers services tels que petit-déjeuner, nettoyage, fourniture de linge, et réception de la clientèle.
#### **4.2. L'Investissement en LMNP Non Géré**
Lorsque le logement n'est pas inclus dans une résidence de services, l'investissement devient un LMNP non géré, offrant plus de flexibilité au propriétaire pour gérer et revendre son bien tout en permettant la délégation de la gestion locative si nécessaire.
Avantages et Contraintes de la LMNP**
Comme tout investissement, le statut LMNP présente des avantages et des inconvénients qui méritent d'être pris en considération.
#### **3.1. Avantages de la LMNP**
Les avantages du LMNP expliquent sa popularité depuis des décennies.
##### **3.1.1. Défiscalisation Propre au Statut de LMNP**
Les revenus locatifs en LMNP sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux, offrant une imposition différente des revenus fonciers classiques. Le régime micro-BIC impose seulement 50 % des revenus locatifs en raison de l'abattement forfaitaire contre 30% en location nue, tandis que le régime réel permet d'amortir le prix d'achat du bien, avec des charges déductibles diverses. Le point fort de ce statut est l’amortissement comptable du bien !
##### **3.1.2. Rentabilité Supérieure en Location Meublée**
Bien que les investissements initiaux pour meubler un logement soient plus élevés, les loyers générés par une location meublée sont généralement 15 à 25 % plus élevés qu'une location nue. Cela rend la location meublée plus rentable, permettant également une transition vers la location saisonnière ou la location d'étudiants.
##### **3.1.3. Calcul de la Plus-Value en Cas de Revente**
En choisissant le régime réel, le LMNP bénéficie de l'amortissement immobilier, qui n'est pas réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cela contribue à une plus-value attractive basée sur le prix d'achat du bien.
##### **3.1.4. Possibilité d'Investir Partout en France**
Contrairement à d'autres dispositifs de défiscalisation, le LMNP ne restreint pas les investisseurs à des zones spécifiques. Il offre la flexibilité d'investir dans la région ou la ville de choix, tant que la demande pour ce type de bien est forte.
#### **3.2. Les contraintes de la LMNP**
Malgré ses avantages, le LMNP comporte également quelques limites ou contraintes.
##### **3.2.1. La durée du bail**
Les contrats de location en LMNP sont souvent plus courts et plus encadrés, avec des baux d'un an, neuf mois (pour les baux étudiants), ou sous la forme de bail mobilité. Cela peut entraîner des changements fréquents d'occupants, demandant une gestion administrative plus soutenue.
##### **3.2.2. Gestion Administrative Plus Complexe**
La gestion administrative d'une LMNP est plus complexe par rapport à une location classique, nécessitant souvent l'intervention de comptables pour assurer le suivi administratif en conformité avec le code du commerce.
##### **3.2.3. Coût d'Acquisition des Biens Meublés**
L'obligation de fournir des équipements spécifiques pour répondre aux critères de la location meublée peut entraîner des coûts initiaux plus élevés. Les investisseurs optent parfois pour des résidences de services neuves, déjà équipées, pour faciliter la conformité aux exigences de location meublée.
### **4. Types de Biens Immobiliers pour un Investissement LMNP Réussi**
Deux catégories d'investissements sont possibles en LMNP : la location sous conditions et la location en résidence de services, cette dernière étant la plus courante.
#### **4.1. Les Résidences Services en LMNP**
Pour répondre aux critères du LMNP, les résidences services doivent inclure le logement, les meubles, et les services nécessaires. Les résidences étudiantes, pour seniors, de tourisme, et d'affaires sont autant d'options possibles, offrant divers services tels que petit-déjeuner, nettoyage, fourniture de linge, et réception de la clientèle.
#### **4.2. L'Investissement en LMNP Non Géré**
Lorsque le logement n'est pas inclus dans une résidence de services, l'investissement devient un LMNP non géré, offrant plus de flexibilité au propriétaire pour gérer et revendre son bien tout en permettant la délégation de la gestion locative si nécessaire.
### **6. Déclaration en Tant que Loueur Meublé Non Professionnel**
Pour obtenir le statut de LMNP, des démarches administratives sont nécessaires, comprenant la déclaration de début d'activité dans les 15 jours suivant la signature de l'acte authentique de vente. Un numéro SIRET est obtenu, et une déclaration annuelle de revenus locatifs doit être effectuée. Engager un gestionnaire peut faciliter la gestion administrative et les déclarations fiscales.
En conclusion, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel offre des avantages fiscaux significatifs, mais nécessite une compréhension approfondie de ses caractéristiques et implications. Il est recommandé de consulter des professionnels du secteur pour une gestion optimale de l'investissement LMNP.
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Publié le 30/01/2024 par
Christelle Battestini
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